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“限购令”与“涨价归公”/黎广军

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 10:23:27  浏览:9906   来源:法律资料网
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“限购令”与“涨价归公”

黎广军


摘要:随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以,房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值,应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”,“炒房无税”。解决之道不在于“限购”,而在于“涨价归公”。
关键词:房地产;限购;土地增值税;资本利得税



近来,各地纷纷出台“限购令”或“限外令”,意图通过限制房屋需求,从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来,房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应,限制了需求,房价就会下降。但事与愿违,房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品,而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”,何不“涨价归公”,一举杜绝投机炒卖,让房地产市场回归正常轨道。

1. 房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”,所以,房地产是“不完全商品”,房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑,在偏僻的乡村和在繁华的大都市,售价相差无几。而一模一样的房屋,建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市,售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑,现在可能一文不值。而十年前购买的房屋,现在价格可能翻了数倍。
这是因为:电脑是“完全商品”,而房屋是“不完全商品”。前者是动产,后者是不动产。

2. 房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品,其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展,许多发达国家已经进入了“后城市化”时代,房地产市场早已供过于求,并且还在不断增加供给,但为什么有些国家的房价还会不跌反升?

日本在上世纪60~70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料,1970年东京人口1141万人,2009年1299万人;近40年里共增加了158万人,年均增加约4万人,年均人口增加率约0.35%,这比自然人口增长率还要低。所以,东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升?1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后,20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早,其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨,并形成资产泡沫?2008年泡沫破裂,导致全球金融海啸?

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套(见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3);2009年底香港家庭总数231.16万户(见香港政府统计处网站:表005:家庭住户统计数字)。香港永久住宅总数是家庭总数的110%(253.7÷231.16×100%)。这显然供大于求,房价应该下降。但为什么在2009~2010两年间香港房价既然上涨了45%?

在2000~2009的十年里,香港共增加了31.27万个家庭;同期建设了21.8039万套公租屋,这是家庭增加数的70%(21.8039÷31.27×100%)。既是说:香港每增加100个家庭,政府就建设70套公租屋;再加上商品房,香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨?香港政府如此大力建设公租屋,并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋,但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明:房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3. 房价上涨的社会因素

房价上涨,并不是由于房屋增值,而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值,其价格应该下降;所以,房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然,房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是:

(1)政府投资。例如,城市兴建了地铁,沿线房价就会大幅上涨。
(2)社会投资。例如,附近新建了许多高楼大厦,人烟越来越稠密,房价就上涨。
(3)社会发展。例如,社会发展水平越高,市面越繁华,GDP增长率越高,房价就越上涨。
(4)投机炒作。投机炒作必然抬高房价,以致房价远远高于实际价值,出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者,就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估,以及投机炒作的可能性,预期未来房价必然大涨,所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨,标志着政府投资和社会投资都将增加,所以周边房价会随之上涨,而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

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西宁市城市道路挖掘修复管理办法

青海省西宁市人民政府


西宁市城市道路挖掘修复管理办法

西宁市人民政府令第54号


《西宁市城市道路挖掘修复管理办法》已经市人民 政府第2次常务会议于2002年6月12日审议通过,现予发布。自2002年7月15 日起施行。


市 长 王小青
二○○二年六月十二日

西宁市城市道路挖掘修复管理办法


第一条 为了加强城市道路管理,规范城市道路挖掘修复活动,保证城市道路完好,根据国务院《城市道路管理条例》等有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内进行城市道路挖掘、修复活动的单位和个人,均应遵守本办法。
本办法所称道路挖掘,是指因敷设设施等建设需要挖掘城市道路用地范围内的道路及其附属设施的活动。
第三条 西宁市建设行政主管部门对本市行政区域内的城市道路挖掘修复实施监督管理。
区、县建设行政主管部门按规定权限对本行政区域内的城市道路挖掘修复工作实施监督管理。
第四条 城市道路挖掘修复,实行统一规划,配套建设和建设、养护、管理并重的原则。
第五条 城市道路挖掘实行道路挖掘许可制度。
因工程建设需要挖掘城市道路的,持规划部门批准的文件及相关设计文件,经市、县市政工程和公安交通管理部门同意后,方可按规定到建设行政主管部门办理城市道路挖掘许可证。
建设行政主管部门对符合条件的应在5日内办理城市道路挖掘许可手续;对不符合条件的,应予书面通知。
第六条 因地下管线发生突发性事故进行紧急抢修需要挖掘城市道路的,可以先行挖掘抢修,应及时通知市政工程和公安交通管理部门,并补办相关手续。
第七条 挖掘城市道路的,应当向市政工程管理部门缴纳城市道路挖掘修复费。
挖掘城市道路对其他公共设施和专用设施造成损坏的,应当承担赔偿责任。
第八条 城市道路的挖掘不得在冬期进行,因特殊情况需要挖掘的,经批准后加倍收取挖掘修复费,方可挖掘。
新建、改建、扩建的城市道路竣工后5年内不得挖掘,大修后的城市道路竣工后3年内不得挖掘;因特殊情况需要挖掘的,须经市、县人民政府批准。
第九条 城市道路的挖掘实行挖掘申报制度。需要挖掘城市道路的建设单位应在每年12月底前,向建设行政主管部门申报下一年度的挖掘计划。
第十条 新建、改建、扩建、大中修的城市道路建设单位,应在开工前1个月发布公告。需敷设设施的单位,应在公告规定的期限内到城市道路建设单位办理同步施工的有关手续。
第十一条 经批准挖掘城市道路的建设单位,应在开工7日前发布通告,予以公示。
第十二条 城市道路的挖掘及设施的敷设,应当严格按照批准的挖掘方式、位置、面积和期限进行。
第十三条 挖掘城市道路的施工单位,应在施工现场醒目位置设置公示牌。公示牌应载明挖掘人、挖掘起讫日期、挖掘范围等内容。
第十四条 经挖掘修复已交付使用的城市道路,同一单位3年内不得再次开挖。但由于特殊情况,需要再次开挖的,须经市、县人民政府批准。
第十五条 城市道路挖掘沟槽实行统一回填,挖掘城市道路的单位应与市政工程管理部门签订道路沟槽回填协议。城市道路挖掘及设施施工完成并经验收合格后,由市政工程管理部门在规定的期限内进行挖掘道路沟槽回填及挖掘道路修复。
对紧急抢修工程道路修复,道路挖掘沟槽由道路挖掘人修复,道路由市政工程管理部门修复。
第十六条 城市道路的挖掘、修复,应严格按照国家市政道路有关施工技术规范进行施工。
第十七条 挖掘、修复城市道路的施工单位,在施工现场必须按照标准设置交通安全警示标志,夜间必须设置警示灯,保证道路交通及人身财产安全。
第十八条 凡未按规定办理道路挖掘手续擅自开挖城市道路的,由建设行政主管部门责令改正,可并处10000元以上 30000元以下的罚款;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第十九条 凡违反本办法第十二条规定的,由建设行政主管部门责令改正,可并处1000元以上3000元以下的罚款;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第二十条 城市道路挖掘单位违反本办法规定,未在施工现场设置公示牌的,由建设行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以500元以1000元以下的罚款。
第二十一条 城市道路挖掘、修复单位违反本办法规定,未在施工现场设立安全警示标志的,由建设行政主管部门处以2000元以上5000元以下的罚款;造成损失的,应当承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请复议或提起行政诉讼。当事人在申请复议或提起行政诉讼期间,行政处罚不停止执行。
第二十三条 建设行政主管部门工作人员工作中,滥用职权、玩忽职守、询私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第二十四条 本办法应用中的具体问题由西宁市城乡规划建设局负责解释。
第二十五条本办法自2002年7月15日起施行。




进口食品境外生产企业注册管理规定

国家质量监督检验检疫总局


国家质量监督检验检疫总局《进口食品境外生产企业注册管理规定》(总局令第145号)


第145号


《进口食品境外生产企业注册管理规定》已经2011年6月21日国家质量监督检验检疫总局局务会议审议通过,现予公布,自2012年5月1日起施行。







局 长



二〇一二年三月二十二日




进口食品境外生产企业注册管理规定



第一章 总则

第一条 为加强进口食品境外食品生产企业的监督管理,根据《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例、《中华人民共和国进出口商品检验法》及其实施条例等法律、行政法规的规定,制定本规定。

第二条 向中国输出食品的境外生产、加工、储存企业(以下统称进口食品境外生产企业)的注册及其监督管理适用本规定。

第三条 国家质量监督检验检疫总局(以下简称国家质检总局)统一管理进口食品境外生产企业注册工作。

国家认证认可监督管理委员会(以下简称国家认监委)组织实施进口食品境外生产企业的注册及其监督管理工作。

第四条 《进口食品境外生产企业注册实施目录》(以下简称《目录》)由国家认监委负责制定、调整,国家质检总局公布。

《目录》内不同产品类别的注册评审程序和技术要求,由国家认监委另行制定、发布。

第五条 《目录》内食品的境外生产企业,应当获得注册后,其产品方可进口。



第二章 注册条件与程序

第六条 进口食品境外生产企业注册条件:

(一)企业所在国家(地区)的与注册相关的兽医服务体系、植物保护体系、公共卫生管理体系等经评估合格;

(二)向我国出口的食品所用动植物原料应当来自非疫区;向我国出口的食品可能存在动植物疫病传播风险的,企业所在国家(地区)主管当局应当提供风险消除或者可控的证明文件和相关科学材料。

(三)企业应当经所在国家(地区)相关主管当局批准并在其有效监管下,其卫生条件应当符合中国法律法规和标准规范的有关规定。

第七条 进口食品境外生产企业申请注册,应通过其所在国家(地区)主管当局或其他规定的方式向国家认监委推荐,并提交符合本办法第六条规定条件的证明性文件以及下列材料,提交的有关材料应当为中文或者英文文本:

(一)所在国(地区)相关的动植物疫情、兽医卫生、公共卫生、植物保护、农药兽药残留、食品生产企业注册管理和卫生要求等方面的法律法规,所在国(地区)主管当局机构设置和人员情况及法律法规执行等方面的书面资料;

(二)申请注册的境外食品生产企业名单;

(三)所在国家(地区)主管当局对其推荐企业的检疫、卫生控制实际情况的评估答卷;

(四)所在国家(地区)主管当局对其推荐的企业符合中国法律、法规要求的声明;

(五)企业注册申请书,必要时提供厂区、车间、冷库的平面图,工艺流程图等。

第八条 国家认监委应当组织相关专家或指定机构对境外食品生产企业所在国家(地区)主管当局或其他规定方式提交的资料进行审查,并根据工作需要,组成评审组进行实地评审,评审组成员应当2人以上。

从事评审的人员,应当经国家认监委考核合格。

第九条 评审组应当按照《目录》中不同产品类别的评审程序和要求完成评审工作,并向国家认监委提交评审报告。

国家认监委应当按照工作程序对评审报告进行审查,做出是否注册的决定。符合注册要求的,予以注册,并书面通告境外食品生产企业所在国家(地区)的主管当局;不予注册的,应当书面通告境外食品生产企业所在国家(地区)的主管当局,并说明理由。

国家认监委应当定期统一公布获得注册的境外食品生产企业名单,并报国家质检总局。

第十条 注册有效期为4年。

境外食品生产企业需要延续注册的,应当在注册有效期届满前一年,通过其所在国家(地区)主管当局或其他规定的方式向国家认监委提出延续注册申请。

逾期未提出延续注册申请的,国家认监委注销对其注册,并予以公告。

第十一条 已获得注册的境外食品生产企业的注册事项发生变更时,应当通过其所在国家(地区)主管当局或其他规定的方式及时通报国家认监委,国家认监委根据具体变更情况做出相应处理,并报国家质检总局。

第十二条 已获得注册的境外食品生产企业应当在其向我国境内出口的食品外包装上如实标注注册编号。

禁止冒用或者转让注册编号。



第三章 注册管理

第十三条 国家认监委依法对《目录》内食品的境外生产企业进行监督管理,必要时组织相关专家或指定机构进行复查。

第十四条 经复查发现已获得注册的境外食品生产企业不能持续符合注册要求的,国家认监委应当暂停其注册资格并报国家质检总局暂停进口相关产品,同时向其所在国家(地区)主管当局通报,并予以公告。

境外食品生产企业所在国家(地区)主管当局应当监督需要整改的企业在规定期限内完成整改,并向国家认监委提交书面整改报告和符合中国法律法规要求的书面声明。经国家认监委审查合格后,方可继续向我国出口食品。

第十五条 已获得注册的境外食品生产企业有下列情形之一的,国家认监委应当撤销其注册并报国家质检总局,同时向其所在国家(地区)主管当局通报,予以公告:

(一)因境外食品生产企业的原因造成相关进口食品发生重大食品安全事故的;

(二)其产品进境检验检疫中发现不合格情况,情节严重的;

(三)经查发现食品安全卫生管理存在重大问题,不能保证其产品安全卫生的;

(四)整改后仍不符合注册要求的;

(五)提供虚假材料或者隐瞒有关情况的;

(六)出租、出借、转让、倒卖、涂改注册编号的。

第十六条 列入《目录》内的进口食品入境时,出入境检验检疫机构应当查验其是否由获得注册的企业生产,注册编号是否真实、准确,经查发现不符合法定要求的,依照《中华人民共和国进出口商品检验法》等相关法律、行政法规予以处理。

第十七条 进口国家实行注册管理而未获得注册的境外食品生产企业生产的食品的,依据《中华人民共和国进出口商品检验法实施条例》第五十二条,由出入境检验检疫机构责令其停止进口,没收违法所得,并处商品货值金额10%以上、50%以下的罚款。



第四章 附则

第十八条 国际组织或者向我国境内出口食品的国家(地区)主管当局发布疫情通告,或者产品在进境检验检疫中发现疫情、公共卫生失控等严重问题的,国家质检总局公告暂停进口该国家(地区)相关食品期间,国家认监委不予接受该国家(地区)主管当局推荐其相关食品生产企业注册。

第十九条 境外食品生产企业所在国家(地区)主管当局应当协助国家认监委委派的评审组完成实地评审和复查工作。

第二十条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区向中国大陆出口《目录》内食品的生产、加工、储存企业的注册管理,参照本规定执行。

第二十一条 本规定中所在国家(地区)主管当局包括境外食品生产企业所在国家(地区)负责相关食品安全卫生的官方部门、官方授权机构及行业组织等。

第二十二条 本规定由国家质量监督检验检疫总局负责解释。

第二十三条 本规定自2012年5月1日起施行。原国家质量监督检验检疫总局2002年3月14日公布的《进口食品国外生产企业注册管理规定》同时废止。








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