海南经济特区基础设施建设项目土地补偿标准规定(废止)

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地下车库的产权归属

段和段律师事务所 史建富 律师

南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。

上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。

法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。

综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。

2、 公共配套设施的所有权

法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。

《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。

公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。

3、 车库的成本

法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。

在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。

4、开发商的承诺对地下车库产权的影响


在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。

二、与地下车库产权归属相关的问题

1、地下车库产权归属的判断标准

根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
广东省人民政府


颁布《广东省教学成果奖励办法》的通知
广东省人民政府



各市、县、自治县人民政府，省府直属有关单位：现将《广东省教学成果奖励办法》发给你们，请认真贯彻执行。

附：广东省教学成果奖励办法
第一条 为了奖励取得教学成果的集体和个人，调动广大教育工作者从事教育教学研究，提高教学水平和教育质量的积极性，根据国家《教学成果奖励条例》的有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称教学成果，是指反映教育教学规律，具有独创性、新颖性、实用性，对提高教学水平和教育质量、实现培养目标产生明显效果的教育教学方案和教学改革、研究成果。
第三条 我省各级各类学校、学术团体和其他社会组织、教师及其他个人，均可依照本办法申请教学成果奖。
第四条 教学成果奖，按其对提高教学水平和教育质量、实现培养目标产生的效果，分为两级：省级和市（指省辖地级市，下同）、厅（局）、学校（指高等学校，下同）级。
第五条 具备下列条件的，可以申请省级教学成果奖：
（一）省内首创的；
（二）经过两年以上教育教学实践检验的；
（三）在全省处于领先水平并产生一定影响的。
第六条 省级教学成果奖分为特等奖、一等奖、二等奖3个等级，并授予相应的证书和奖金。
第七条 省级教学成果奖的评审、批准和授予工作，按照业务管理范围，由省高等教育厅、教育厅和劳动厅负责。其中授予特等奖的，须报省人民政府批准。
第八条 省级教学成果奖的奖金，从当年省财政预算安排的事业费中支付。
第九条 申请省级教学成果奖，由成果的持有单位或者个人，按照其行政隶属关系逐级申报：
（一）省行政主管部门所属单位或者个人向其行政主管部门提出申请，由受理的行政主管部门向省高等教育厅、教育厅或劳动厅推荐；
（二）各市所属单位或者个人，向市教育（或劳动）行政主管部门提出申请，由市教育（或劳动）行政主管部门向省高等教育厅、教育厅或劳动厅推荐；
（三）普通高等学校和省属成人高等学校所属单位或者个人，向所在学校提出申请，由学校向省高等教育厅推荐；省教育厅直属的各类学校或个人，由学校向省教育厅推荐。
第十条 不属于同一市或省行政主管部门的两个以上单位或者个人共同完成的教学成果项目申请省级教学成果奖的，由参加单位或者个人联合向主持单位或者主持人所在市教育（或劳动）行政主管部门或者省行政主管部门提出申请，由受理的市教育（或劳动）行政主管部门或省行政主
管部门向省高等教育厅、教育厅或劳动厅推荐。
第十一条 经批准的省级教学成果奖项目，应在授奖前公布。任何单位或者个人对该教学成果的权属问题有异议的，可以自公布之日起90日内提出，报省高等教育厅、教育厅或劳动厅裁定。
第十二条 省级教学成果奖每两年评审一次。
第十三条 市、厅（局）、学校级教学成果的评奖条件、奖励等级、奖金数额、评审组织和办法，由各市人民政府、省有关行政主管部门、各高等学校参照本办法的规定执行。
第十四条 教学成果奖的奖金，归项目获奖者所有，任何单位或者个人不得截留。
第十五条 获教学成果奖，应当记入本人考绩档案，与自然科学奖、科技进步奖同等对待，作为评定职称、晋级增薪的一项重要依据。
第十六条 弄虚作假或者剽窃他人教学成果获奖的，由授奖单位予以撤销，收回证书和奖金，并责成有关单位给予行政处分。
第十七条 省高等教育厅、教育厅、劳动厅可分别制定实施细则报省人民政府批准后施行。
第十八条 本办法自1995年1月1日起施行。



1995年7月24日