对新时期罪犯改造现状的思考
潘曾（panzeng111@tom.com)
随着我国改革开放步伐不断加大，社会也加速着往前发展，处在急剧转型期，矛盾大量突出，整个社会结构、阶层状况也发生了巨大的变化，产生了许多形形色色的新的犯罪形式，罪犯的成分、犯罪内容、罪犯的定位都有了新的趋势。这给了我们监狱工作者，特别是基层从事直接管理的的干警（一线分队长），带来一个新的挑战，如何在新时期搞好罪犯的改造工作，做好直接管理？是摆在每一个分队长面前的所需面对的课题。
疱丁解牛之所以厉害，其根本是由于了解了牛的每一个组成部分，闭着眼睛都能清楚的知道牛的整个身体结构。分队长要想搞好直接管理，同样也要清楚的知道当前押犯的新情况、新特点、新趋势，屏除以前的那套旧的方法，不能满足于表面，满足于“严防死守”，满足于不死人、不打架、完成成生产定额（如果是那样管理，就等同于监工头而已）。就现状来讲，当前罪犯的出现了以下几个新的变化：1.罪犯成分多元化，刑事犯罪、危害国家安全犯罪、经济类犯罪等不同成分的多类型罪犯，使监狱成了一个与外界直接相似的特殊社会群，过去社会上有的，监狱不一定有，现在社会上有的，监狱几乎都有了，各种类型的罪犯五花八门，监狱成了一个小社会群；2.罪犯的价值观念由单一型转向多元化发展，自我意识增强。过去的罪犯要求比较简单，能吃上饭，早回家，能见家人就行，现在的要求多了，价值观念也变了；3.罪犯普遍具有改造投机性、维权敏感性、行为的恶劣性、思想的难改性。在现时期，罪犯对于改造存在的投机取巧的思想，不是想很好的踏踏实实的改造，而是大部分想通过关系照顾、拉帮结派、讨好干警等来使自己的改造能“少出力，多成绩”，同时，罪犯对自身权利的维护十分敏感，动不动就搬出法律、监规、纪检、检察院等来限制和威胁干警执法，但对于法律中义务条款却经常记不住，思想上十分固执，对社会的仇视、敌视，畸形心理强烈；4.罪犯文化程度有所提高，部分罪犯不是不懂法、不知法，而是徇私枉法、知法犯法。过去那种“法盲加文盲”的笼统提法已经不太确切；5.罪犯与干警的对立感增强，对干警，特别是一线分队长有极大的信任感，认为分队长就是要不管死活，逼其干活。
罪犯中出现的这些情况，与我们当下的社会和监狱工作现况有着密切的关系，只有明晓了问题、变化出现的原因，才能对症下药，找到解决的办法，做好直接管理工作。原因主要有：1.社会转型期，中国社会的基尼指数已达国际警戒线，造成了贫富分化严重，同时部分人通过不道德的方式致富，贪污腐化现象层出不穷，使得社会部分人群仇视、不平衡心理加剧，导致犯罪。2. 在传统监狱体制下，受监狱职能多元化的制约，存在着对三大法定手段内在规律认识不清，三大手段各自运用、内容阵旧、方法落后、载体单一，甚至各行其是、矛盾冲突等情况，特别是管理的教育改造功能弱化，劳动的教育改造作用被曲解，教育改造往往被沦为狭隘的办特殊学校和三课教育，而且在很多还流于形式，罪犯改造方式落后，监狱对于罪犯的改造方法，还停留在老的一套，“三课”教育形式老套，思想教育跟不上新形势的需要，停留在表面服从监管、不出事情，平安就万事大吉，对于罪犯内心世界的改造很少提及，教育的开展总是千篇一律，“程咬金的三板斧，耍完了就拉倒”，缺乏针对性，没有将罪犯真正的改造成守法公民，有人曾总结说：监狱把罪犯关傻了、关呆了、关的什么不懂了。3.监狱干警既搞改造又抓生产，但是改造不会产生立竿见影的效果，必须是一个长期的过程，而生产却是直接同奖金和政绩挂钩，只要监管不出事，生产搞好了，就可以提拔，出成绩，多拿钱。所以往往造成了“生产第一，改造第二”，罪犯和干警之间的利益矛盾也就相对突出起来。4.由于多方面的原因，导致干警观念陈旧，思想习惯化、凝固化，缺乏变化和进取，很多问题存在着认识茫然，抓不住自己的位置，不懂得自己的职能到底是什么？在新时期需要面对新的情况，但是在我们对干警的教育上和干警自身素质上，还存在大量不足，行为管理是沿用了传统的习惯，“三纲五常”在我们脑子里凝固的比较厉害，所以查查法律条文，查查有关规范已经不行了，但是很多干警还是凭着想当然做事。
新时期监狱事业发展的新情况，要求我们分队长做直接管理工作的时候，要根据新情况做出新的变化，直接管理承担着大部分的监狱刑罚执行功能，如何方针政策和改造方法，都要通过基层一线分队长来落实，而且分队长直接于罪犯打交道，最懂得押犯的新形势，最能感觉到罪犯的需要，也是最能体现监狱改造人的职能载体。那么分队长应该从什么方面下手，做好自己的工作，体现监狱的刑罚执行功能呢？我认为要抓住以下几点：
一、干警要克服执法陋习。有些干警习惯于君临于罪犯之上，居高临下，颐使气指；习惯于做罪犯的家长、父母官，而不习惯与罪犯平等对话，更不理解对罪犯的执法改造意识。这些执法陋习必须克服，否则会导致违法违纪现象的发生。克服执法陋习，比如在与罪犯进行教育和个别谈话之中，要求罪犯蹲下，甚至有些干警不让罪犯蹲下，就找不到谈话的“灵感”，一个正常的人是不会蹲下讲话的，罪犯要接受惩罚，但不是要用蹲下讲话这个方式，蹲下本身就使罪犯自觉低人一等，一个人一旦失去自尊，会好管理吗？我认为取消谈话中罪犯蹲下，是非常有必要，也是有利于改造的。但是最重要的是努力降低对暴力手段的崇拜和依赖，要把它作为最后手段和不得已而为之。暴力崇拜（即认为还是暴力解决问题快，有万能威慑力等）和暴力依赖（遇到问题首选暴力）是监狱管理无能的表现，具体到管理人员个人，多半是其素质低下或者是工作方法贫乏的证明。
二、尽快探讨监狱改革新路，要使监狱脱离生产、抓效益的职能，实现监狱与企业分开。监企不分是影响监狱刑罚执行的最大因素早已被大家所同识，但是如何改革，是摆在全体监狱工作者面前的难题，司法部部长张福森指出“改制后监狱企业主要任务，是为改造罪犯提供劳动岗位和生产手段，是改造罪犯工作的重要组成部分，企业的运行必须服从和服务于罪犯改造这个目标，监狱企业的产业、产品结构要适合监狱改造罪犯的需要，有利于罪犯改造质量的提高，有利于罪犯劳动技能的培养，有利于增强罪犯刑满释放以后适应社会的能力。”由此可见，国家已把促进监狱职能的单一化，全面提高教育改造质量作为新形势下监狱工作的重点，这将使监狱民警从繁重的经济压力下解放出来，轻松上阵，全力以赴完成好“改造人”这一根本任务。但是监狱改革也不能搞简单分了就好，监企不是一“分”就灵，不能将一切解决之道归于监企分开，基层一线分队长在其中受的冲击是最大的，到底是企业干部还是改造干警，这影响着分队长工作的进行，应尽快出台措施，明确细节，配套工作要做好，处理好相关的人员安排，不宜快、赶、急，稳定警心。
三、探索直接管理新路子，加强执法指导。在对罪犯进行直接管理的时候，要注重针对罪犯个别情况进行教育，切不能“一刀切”，对罪犯整体和个体管教要由刻意追求罪犯规矩听话向注重调整罪犯心理转变。过去讲，罪犯只许你老老实实，不许你乱说乱动，只许你规规矩矩，不许你乱说乱动，这些都是过去的常用词。这个方法不对，没注重人的心理，应该去改变。对于基层一线分队长的执法，要加大指导力度，不能说将分队长放到岗位上，只是一味压任务，更要对他们进行关心，实际解决他们在执法工作中的困难，因为作为分队长，他们的职权有限，需要上级配合和支持，方能搞好直接管理。
四、利用好“三亲工程”，即亲情会见、亲情会餐、亲情住宿。这“三亲”对于罪犯的改造工作能起到极大的作用，因为一个人可以什么都失去，但是对于亲情他是最看重的，如果一个罪犯在改造中，没有亲情激励存在，他感觉到连亲人都抛弃他了，他就没有改造的动力了，没有亲情和希望的自由又有多少人会想去追求呢？利用好它，能够充分调动罪犯的改造积极性，一次亲情会见，可能比十次干警谈心管用，通过于罪犯亲人的通过帮教，罪犯的改造工作才能成功，当前，我监还仅开展了亲情会见，而且次数相对较固定，会见的时间相对较少，罪犯普遍反应，一次接见才不到一个小时，有时只有半个小时，这么短的时间内，没办法有个很好的沟通，起不到好的作用。可以适当延长会见时间，全面开通亲情会餐和住宿，利用这个为杠杆，促使罪犯改造成守法公民。
五、营造互助环境。当前监狱的外省籍犯、三无犯、病残犯、顽危犯比例较大，这些是罪犯中的弱势群体，需要在心理、生活、改造上对他们实施帮助与扶持。因而有必要开展互助工程，帮助其解决困难，比如外省籍少有亲人接见，在节假日，特别是接见日情绪就会异常，同时外省籍一般家境较差，罚金交不起、家庭无寄钱接济，这些都是改造的拦路石，所以通过互助工程，帮助他们走出困境，帮助他们认识到人性的美好，相信还有真情，这无疑是改造有力的促进剂，对于营造良好的监区文化也是大有裨益。
六、教育要由强制灌输式向启发引导式转变。创造积极向上的监区文化，教育若不能使教育者与受教育者达到心理相溶，是很难产生强大的教育效果的，更难转化为受教育者的学识、意志和品质。同样对罪犯实施的一切教育，如果没有罪犯自身的积极参与就不可能达到预期的目的，强制灌输只能使教育流于形式。正如精神分析学家A·阿德勒所说的：“罪犯并不是特别的人类，他和其他人一模一样，他的行为也是人类行为合理的变衍。”监狱教育作为特殊的“教育系统”，在开展对罪犯的教育改造活动过程中应有创新观念，重视和发挥“罪犯自我塑造”教育的独特作用，使监内教育从“强制性”转变为“需要性”，把“要求我这样做”变成“我要这样做”，使教育的外因转化为罪犯的内动力。为此，我们必须：1.帮助罪犯树立可能达到的人生追求目标和生活目标（注：这个目标是因人而异的，而不是统一设计的）；2.帮助罪犯发现和认准自己的优势、特长和潜在的真、善、美的部分；3.帮助罪犯认识自己的人格，培养以“爱”为核心的健全人格；4.全体监狱民警要成为罪犯自我塑造教育的典范和榜样。
鄂尔多斯市人民政府关于公布《鄂尔多斯市物业管理实施办法》的通知
内蒙古自治区鄂尔多斯市人民政府
鄂尔多斯市人民政府关于公布《鄂尔多斯市物业管理实施办法》的通知
各旗区人民政府，康巴什新区管理委员会，市人民政府各部门，各直属单位,各大企事业单位：
《鄂尔多斯市物业管理暂行办法》已经市人民政府2011年第9次常务会议研究通过，现予公布。
二〇一一年七月二十二日
鄂尔多斯市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条为规范和促进我市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条鄂尔多斯市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条鄂尔多斯市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。
旗区房地产管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
各级建设、规划、环保、工商、发改、公安、民政、广播电视、质量技术监督、水务、行政执法等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。
第四条苏木乡镇人民政府和街道办事处要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居民委员会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。
苏木乡镇人民政府和街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。
物业管理应当纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责；配合苏木乡镇人民政府、街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
第五条苏木乡镇人民政府和街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。苏木乡镇人民政府和街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。
第六条对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理。
第七条各旗区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、苏木乡镇人民政府和街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第八条业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第九条业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。
一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第十条在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达50%及以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过两年的，苏木乡镇人民政府和街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组。
第十一条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：
（一）确定业主身份；
（二）拟定业主大会议事规则草案；
（三）拟定业主管理规约草案；
（四）拟定业主委员会委员的选举产生办法草案；
（五）组织召开首次业主大会和其它所需的工作。
第十二条业主大会的召开形式、业主代表的产生及业主大会作出的决定，要按照国务院《物业管理条例》的相关规定执行。
业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。
第十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘苏木乡镇、街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。
为进一步调动业主委员会的工作积极性和责任心，对业主委员可以按照所在地工资水平给予一定数量的津贴。津贴来源可由旗区人民政府财政拨款、本物业管理区域的住宅专项维修资金的存储利息及物业服务企业按比例承担，津贴标准由业主大会和辖区物业主管部门共同协商决定。
第十四条业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第十五条业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。
第十六条业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。
物业管理区域内有20%以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处和苏木乡镇人民政府责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由苏木乡镇人民政府和街道办事处组织召开。
第十七条业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第十九条、第二十条之规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。
第十八条业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报物业主管部门、苏木乡镇人民政府和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第十九条对业主委员会主任的工作，70%以上业主不认可时，街道办事处和苏木乡镇人民政府要及时指导、组织业主大会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处和苏木乡镇人民政府监督、指导物业服务企业的服务行为。
第二十条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经10名以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格，并提请下次业主大会会议审议决定是否终止其委员资格：
（一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的不正当利益；
（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；
（四）谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益；
（五）其它侵害业主合法权益的行为。
业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第二十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）；
（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；
（三）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞呈；
（四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。
第三章 前期物业管理
第二十二条建设单位在办理商品房预售许可证前，须完成前期物业服务招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在苏木乡镇人民政府、街道办事处和物业主管部门的监督下实施招投标。
新建两万平方米以上的住宅项目，建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业时，应向市物业主管部门核实该物业服务企业资质；若待选聘物业服务企业为外地资质，应向市物业主管部门核实物业服务企业是否已办理外进备案手续。否则，选聘物业服务企业出现不按照前期物业服务合同提供物业服务、造成业主损失的，损失由建设单位承担。
建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，并由物业服务企业向物业主管部门交纳物业接管保证金。住宅小区面积5万平方米以下（含）的，保证金为两万元；5万平方米到10万平方米（含）的，保证金为3万元；10万平方米以上的，保证金为5万元。前期物业合同期满，物业服务企业在合同履行期间无违规行为，对业主投诉处理业主满意的，保证金退还物业服务企业。
第二十三条建设单位应当在物业交付前60日内按照物业建设总投资2‰的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并交由辖区物业主管部门监管，其中30%应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐。
第二十四条建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务企业制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内，在市物业主管部门进行网上备案。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其它义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。
第二十五条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；
（二）掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；
（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；
（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门及苏木乡镇人民政府或街道办事处报告。
（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；
（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；
（七）根据苏木乡镇人民政府或街道办事处要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立等工作。
物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。
第二十六条供水、供电、供热、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管。交接时，应向各专业单位提供小区管线平面图、地下管网图纸等资料。
供气供应设施设备验收合格后，由建设单位负责未通气运行的燃气管道及设施的维护和管理。通气运行后的燃气管道及设施的维护和管理由燃气经营企业与用户按产权分界点分别负责。
专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。
专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项及费用支付的标准和方式，并承担监督其维修养护工作的责任。
相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。
第二十七条物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区物业主管部门及苏木乡镇人民政府或街道办事处备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。
业主委员会成立后，物业服务企业应当将接收资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。业主委员会可以选聘新物业服务企业或在街道办事处、苏木乡镇人民政府指导下实行自治管理。业主委员会选聘新物业服务企业时，应向市物业主管部门核实该物业服务企业资质；若待选聘物业服务企业为外地资质，应向市物业主管部门核实物业服务企业是否已办理外进备案手续。否则选聘物业服务企业出现不按照物业服务合同提供物业服务、造成业主损失的，损失由业主委员会承担。
第二十八条前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，苏木乡镇人民政府或街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业主委员会。
业主大会和业主委员会尚未召开和成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务及收费标准继续提供物业服务。
第二十九条开发建设单位在物业竣工验收前，应按建筑安装造价总额1%的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性交给辖区物业主管部门监管，时限5年。
第四章 物业管理服务
第三十条业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条之规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。物业服务企业提供物业服务不符合标准的，业主向辖区物业主管部门投诉3次以上且限期内未整改到位的，市物业主管部门根据辖区物业主管部门上报材料给予降级处分；降级后物业服务仍然不符合标准的，市物业主管部门根据辖区物业主管部门上报材料注销其资质。
第三十一条 物业服务收费应当遵循提供什么服务、收取什么费用的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
业主委员会与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。
第三十二条价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。
廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价，由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，并定期公布。
第三十三条业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。
对欠缴物业服务费的，由业主委员会牵头，社区居委会和物业服务企业配合，发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳，业主所在单位有责任协助催缴。业主委员会、社区居委会还可以发挥公众约束力量，建立信誉公告牌，对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公示的方法，让业主共同监督，并自逾期之日起按日加收3‰的滞纳金，最高额不超过应交物业服务费的总额。
实行物业费收取快速处理机制。由旗区人民政府、苏木乡镇人民政府或街道办事处、物业主管部门组成快速处理组，对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，召集业主委员会和物业服务企业，当场查明原因并进行调解，对无正当理由拒交的，依法提起诉讼，按法律程序解决。
第三十四条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。
物业服务企业有责任对本小区的管道设施进行监护，并指定专人负责。发现设施损坏和泄露情况，应及时通知相关部门。凡本小区进行开挖、打桩和顶进作业或新建建筑物的，物业服务企业须在施工前通知相关部门，在双方达成保护协议后，方可施工。
物业服务企业与各专业供应单位的职责划分如下：
（一）供电设施：楼宇进户线以内，由物业服务企业或房屋产权单位负责；以外由电业部门负责。
（二）燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管道以户内智能燃气计量表前阀为供气设施产权分界点。以产权分界点（含该点）为界，逆燃气流向的设施由燃气部门负责，顺燃气流向的设施由最终用户负责。
（三）自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内（包括阀门）由产权单位负责；以外由自来水公司负责。
（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不含市政管线）由物业服务企业负责；以外由排水部门负责。
（五）电信（网通）管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信（网通）部门负责。
（六）供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。
第三十五条物业管理服务合同期满前3个月，业主委员会应提请苏木乡镇人民政府或街道办事处组织物业服务招投标工作，没有及时选聘物业服务企业的，物业服务企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。
物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门（网报）和苏木乡镇人民政府或街道办事处备案。
（一）对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理用房、场地和其它财物。
第三十六条物业服务企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案，给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除；情节严重、构成违法的，依法承担相应责任，撤销企业资质，项目接管保证金全部扣留，纳入住宅专项维修资金管理，有关责任人3年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录超过3次的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检1年。
对物业服务企业的服务，60%以上的业主不认可的，物业服务企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。
第三十七条各旗区物业主管部门要建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理系列制度，健全物业服务企业信用档案制度，并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实行信用信息资源共享，完善社会监督。
物业服务企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。
第三十八条各级人民政府要将老旧住宅小区（或单体楼）供排水、供热、环境等作为综合整治工作来抓，纳入工作日程和财政预算，逐年增加投入进行改造。苏木乡镇人民政府或街道办事处成立社区物业服务中心或组织业主自治管理，主要提供清扫保洁、排污管线疏通、化粪池清掏等为主要内容的基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自治管理，所发生的费用由业主共同承担。
第五章 物业使用与维护
第三十九条业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的关系。
业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）物业管理用房的使用和经营；
（三）业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益；
（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范；
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（七）违反规约应当承担的责任。
第四十条物业管理区域禁止下列行为：
（一）改变物业的使用用途；
（二）搭建建筑物或构筑物；
（三）擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施和附属设施；
（四）损坏房屋结构或从事其他影响物业使用安全的行为；
（五）损坏绿地、花草树木、园林小品；
（六）任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点；
（七）禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生；
（八）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共有部位共有设施上乱写、乱画；
（九）制造噪声干扰他人正常生活；
（十）其它违反法律、法规和管理规约的行为。
为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取装修保证金，一般不超过3000元。业主装修行为结束后，经物业服务企业检查未造成损坏且装修行为规范的，应当全额退还装修保证金，不得强行抵入物业服务费。
物业服务企业发现物业管理区域内有上述行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。
对在物业管理区域内私搭乱建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；
违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。
在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门查处。
对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居委会协调公安机关查处。
第四十一条业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案及备案部门等告知业主或使用人，并对其负有监督管理职责。
物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理，并按照行为的违规程度扣除其部分或全部装修保证金。
第四十二条修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主承担。
第四十三条大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区；进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：
（一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；
（二）不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路；
（三）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。
物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主；不听劝阻的，对前款第（一）、（二）、（三）项行为，应当及时告知公安部门予以处理；对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知苏木乡镇人民政府或街道办事处予以处理；公安部门、苏木乡镇人民政府或街道办事处应当依法及时予以处理。
第六章 物业管理用房、设施和经费
第四十四条建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。
建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房。
物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积，建设单位应当在规划方案中确定、在规划审批时明确、在施工图审查中专审（包括环境施工图）、在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。
物业管理用房至少配置50平方米以上。
第四十五条物业交付前，建设单位应当将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于国家。
首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。
第四十六条物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。
第四十七条住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金由业主交纳，收取情况明细由收取单位向业主委员会告知。专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。
住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算。
第四十八条住宅小区业主委员会成立后30日内，物业主管部门应当将本物业区域内的保修金、物业专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。
第四十九条对违反本办法的行为，按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。
第七章 附 则
第五十条本办法下列用语的含义：
住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住小区、住宅组团）。
物业管理是指物业服务企业对小区内共用设施、设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。
物业服务是指物业服务企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容（项目）质量承担相应职责。
公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。
小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。
小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、垃圾废物储存设施、专用房屋、等设施。
第五十一条本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业参照本办法执行。
第五十二条各旗区房地产管理局可根据各地实际情况制定具体物业管理实施细则，积极探索建立社区与物业服务企业共同管理的机制，可以将对物业服务企业的监督与管理职能下放到社区的管理中去，在街道办事处和苏木乡镇人民政府设立物业管理机构，促进物业管理服务与社区管理之间紧密联系、相互协调，共同处理解决问题。
第五十三条本办法自公布之日起实施。
第五十四条本办法由鄂尔多斯市房地产管理局负责解释。
